De stijging van de rentevoeten door de ECB sinds 2022, gevolgd door een stabilisatie eind 2023, heeft de kaarten opnieuw geschud tussen activaklassen. De vermogensstrategieën die werkten in een omgeving van lage rentes zijn contraproductief geworden. Het beheren en ontwikkelen van vermogen in 2024 vereist dat dit nieuwe monetaire regime wordt geïntegreerd in elke allocatiebeslissing.
Arbitrage van vaste rente en eurofondsen: de obligatiebasis opnieuw kalibreren
De heropleving van de obligatierendementen verandert de situatie voor de veilige portefeuille van een vermogen. De eurofondsen van levensverzekeringen, lange tijd onder de grens van reële rendabiliteit, bereiken weer een niveau van beloning dat rechtvaardigt om hen een significante rol toe te kennen in een defensieve allocatie.
Wij raden aan om twee situaties te onderscheiden. Voor een vermogen dat al voor meer dan de helft in vastgoed is blootgesteld, versterkt het verhogen van de obligatieportefeuille het totale risico zonder het rendement op te offeren. Voor een jonger profiel in de opbouwfase dient het eurofonds als liquiditeitsreserve voordat het wordt herverdeeld naar groeiactiva.
Een vaak verwaarloosd technisch punt: de steun in de vorm van obligatie-eenheden (gedateerde fondsen, investment grade obligaties met vervaldatum) maakt het mogelijk om het huidige renteniveau te benutten terwijl men profiteert van de fiscale voordelen van levensverzekeringen. De combinatie van eurofondsen en gedateerde fondsen binnen hetzelfde contract vormt vandaag de dag een rendement-risico combinatie die moeilijk te overtreffen is op een termijn van drie tot vijf jaar. Gespecialiseerde bronnen op guidepatrimoine.net maken het mogelijk om deze allocatiemechanismen verder te verkennen, afhankelijk van uw vermogenssituatie.
Hypotheekleningen en HCSF-regels: de hefboom aanpassen aan de beperking
De Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit heeft een strikte kader gecreëerd: een schuldratio die is beperkt tot ongeveer 35% en een maximale duur die is gereguleerd. De flexibiliteitsmarges die aan banken zijn verleend, blijven beperkt. Deze verstrenging raakt in de eerste plaats de verhuurinvesteerders die rekenden op een agressief hefboomeffect.
De directe consequentie: een verhuurinvestering die met een lening is gefinancierd, moet nu vanaf het eerste jaar een cashflow dicht bij het evenwicht vertonen om de schuldfaciliteit niet te verzadigen. Structuren die gebaseerd waren op een lange terugbetalingsuitstel of op een toekomstige waardering van het goed verliezen hun relevantie in deze regelgevende context.
Alternatieve hefboomstrategieën
- De in fine krediet, gekoppeld aan een gewaarborgd levensverzekeringscontract, blijft toegankelijk voor gemiddelde vermogens en behoudt de klassieke schuldfaciliteit, op voorwaarde dat de waarborg het geleende kapitaal dekt
- Het splitsen van eigendom (aankoop van alleen het blote eigendom) verlaagt de instapdrempel en elimineert de belasting op huurinkomsten tijdens de splitsingsperiode, wat de druk op de schuldratio verlicht
- Investeren via SCPI met krediet, door de maandlasten te kalibreren om onder de HCSF-drempel te blijven, maakt het mogelijk om een marge te behouden voor een eventueel project van een hoofdverblijfplaats
Wij observeren dat de keuze van de juridische structuur nu belangrijker is dan de keuze van het goed. Een gemiddeld actief gefinancierd via een schema dat is aangepast aan het HCSF-kader overtreft een premium actief dat met een slecht gekalibreerde hefboom is verworven.
ESG-integratie en ISR-label: verder dan marketingpraat
De Europese verordening SFDR verplicht distributeurs van financiële producten tot meer transparantie over milieu-, sociale en governancecriteria. Banknetwerken en verzekeraars zetten nu de ISR-, Greenfin- of Finansol-gelabelde fondsen in de schijnwerpers. De instroom in deze producten groeit.
De valkuil voor de investeerder: het verwarren van labelen met risicogecorrigeerde prestaties. Een fonds dat is geclassificeerd als artikel 8 SFDR is niet noodzakelijk een goed presterend fonds. Het ISR-label garandeert een selectieproces, geen hoger rendement. Wij raden aan om de lopende kosten en de werkelijke sectorale samenstelling te vergelijken voordat u een fonds overweegt op basis van alleen het label.
Daarentegen heeft de integratie van ESG-criteria in de selectie van SCPI of OPCI een concreet effect: vastgoedactiva die voldoen aan de recente energie-eisen vertonen een lager risico op waardevermindering op middellange termijn. In de tertiaire sector hebben gebouwen met een hoge milieuprestatie lagere leegstandscijfers. Het is op deze waarde-behoudende dimensie dat de ESG-aanpak gerechtvaardigd is in een vermogensstrategie.
Overdracht en levensverzekering: de fouten in de begunstigingsclausule
De overdracht blijft het blinde vlek van veel vermogens. De levensverzekering behoudt zijn specifieke fiscale voordelen (vrijstelling per begunstigde voor stortingen gedaan vóór een bepaalde leeftijd), maar een slecht opgestelde begunstigingsclausule kan het hele voordeel van het systeem tenietdoen.
De meest voorkomende fouten hebben betrekking op standaardclausules die niet zijn bijgewerkt na een wijziging in de familiale situatie (scheiding, geboorte, overlijden van een aangewezen begunstigde). Een standaardclausule “mijn partner, bij gebreke daarvan mijn kinderen” dekt geen samengestelde gezinnen en kan leiden tot een erfrechtsconflict.
Letpunten bij de opstelling
- De begunstigden bij hun volledige identiteit benoemen in plaats van hun hoedanigheid (“mijn partner”) om ambiguïteit te vermijden in geval van een wijziging in de huwelijkse staat
- Voorspel secundaire begunstigden en een residuele clausule om gevallen van voorafgaand overlijden te dekken
- Controleer de consistentie tussen de begunstigingsclausule en de testamentaire bepalingen, want een conflict tussen de twee documenten vertraagt de afwikkeling en kan leiden tot een fiscale herkwalificatie
Het jaarlijks aanpassen van de begunstigingsclausule tijdens de vermogensbeoordeling voorkomt deze situaties. Deze eenvoudige handeling, die niets kost, blijft paradoxaal genoeg de meest verwaarloosde.
Vermogensbeheer in 2024 draait om technische aanpassingen meer dan om spectaculaire keuzes. Het opnieuw kalibreren van de obligatieallocatie, het dimensioneren van de vastgoedhefboom volgens het HCSF-kader, het filteren van ESG-ondersteuningen op hun werkelijke inhoud en het auditen van de begunstigingsclausules: deze vier projecten dekken de meeste toegankelijke winsten zonder de strategie radicaal te wijzigen.